债务转移

案情简介

承包方某建筑施工企业、材料供应商精某公司、业主方万某公司存在长期业务合作关系。2014年3月10日，精某公司与某建筑施工企业签订最终结算书，确认材料货款总额共计118万余元。

2014年3月13日，精某公司与某建筑施工企业签订协议，约定：某建筑施工企业组织精某公司或程某（债权人）会同万某公司签订三方抵房合同，抵房合同签订即视为某建筑施工企业对精某公司按双方共同确认房屋价格（118万元）履行材料付款义务。

同日，万某公司（甲方）、某建筑施工企业（乙方）、程某（丙方）签订三方《抵房协议》，约定：甲、乙双方协商一致，共同确认位于某市某区的一套房屋价格为

118万元，由甲方直接将上述房屋转让给乙方指定的第三方即丙方，甲方直接与丙方签订《商品房买卖合同》。

经查，《抵房协议》中涉及房屋的所有权人实为泰某公司，该公司与万某公司的法定代表人为同一人。该房屋于2013年7月办理了抵押权登记，抵押人为泰某公司。

2014年8月，法院裁定受理泰某公司破产申请。2016年10月，法院裁定宣告泰某公司破产。

2015年2月，法院裁定泰某公司进入破产程序，2017年4月，法院裁定宣告万菜公司破产。

2018年3月，因房屋无法办理过户登记，程某向法院提起诉讼，请求解除《抵房协议》，同时，诉讼费用由被告万某公司承担。

审理后，法院认为程某与某建筑施工企业、万某公司签订的《抵房协议》性质上为以房抵债协议，某建筑施工企业将其对精某公司所负债务转让给了万某公司，万某公司通过以房抵债的方式履行偿还义务，然所抵房屋为泰某公司所有，泰某公司并未追认该以房抵债行为，某建筑施工企业、万某公司构成无权处分该房屋。该案《抵房协议》有效，但在未获得产权人认可的情况下，应认定为《抵房协议》存在履行不能的情形，故程某享有合同解除权。

法院判决

1．解除程某与某建筑施工企业、万某公司于2014年3月签订的《抵房协议》。

2．诉讼费用由万某公司承担。

案件背景及启示﹣

（一）以房抵债应查清房屋产权等基本情况

《抵房协议》系双方真实的意思表示，一般有效，但最终能否成功办理过户登记存在较大的不确定性，故某建筑施工企业作为债权人签署《以房抵债》协议时，应当事先查清对应房产的基本情况（所有权、担保物权、用益物权等），并在《抵房协议》中明确约定房屋转让成功才视为债务人对建筑施工企业履行了对应债务清偿责任。

（二）以房抵债协议应明确债权转让时间

涉及以房抵债或债权转让事宜，建筑施工企业作为债务人，在与下游债权人或者供应商签署的协议中应当明确约定，协议一经签订即视为债权人对建筑施工企业的债权转移至上游业主方或债务人。

法条摘要﹣

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第五百零四条法人的法定代表人或者非法人组织的负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限外，该代表行为有效，订立的合同对法人或者非法人组织发生效力。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在