故意妨碍办理商品房预售许可证明的人主张商品房预售合同欠缺预售许可证明而无效的，人民法院不予支持

-﹣中腾西北建设集团有限公司与王 x 、赵 x 、应 x 、眉县中坤旅游开发有限公司案外人执行异议纠纷案

案件基本信息

一、诉讼当事人

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：中腾西北建设集团有限公司

（以下简称中腾公司）

被申请人（一审原告、二审上诉人）：应 x

被申请人（一审原告、二审上诉人）：王 x

被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵 x

被申请人（一审第三人）：眉县中坤旅游开发有限公司（以下简称中坤公司）

二、案件索引与裁判日期

一审：陕西省宝鸡市中级人民法院（2020）陕03民初234号民事判决

及（2020）陕03民初233号民事判决（2020年12月29日）

二审：陕西省高级人民法院（2021）陕民终423号民事判决（2021年6月15日）、(2021）陕民终424号民事判决（2021年6月11日）

申请再审：最高人民法院（2021）最高法民申5417号民事裁定及(2021）最高法民申5466号民事裁定（2021年12月16日）

三、案由

案外人执行异议之诉

○裁判要旨

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的目的在于保护买受人利益。开发商与买受人签订商品房预售（买卖）合同时未取得商品房预售许可证明，在案件审理过程中办理了商品房预售许可证，或者办理商品房预售许可证已无现实困难和法律障碍，因开发商或施工方拒不履行相关办证手续导致没有办理预售许可证，开发商或者施工方主张商品房预售（买卖）合同因签订时没有预售许可证明而无效的，显属不诚信行为，人民法院不予支持。

○裁判依据

《中华人民共和国民事诉讼法》(2017年6月27日修正）

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》

(2020年12月29日修正）

第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，

按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020年12月29日修正）

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

对应新法

《中华人民共和国民事诉讼法》(2021年12月24日修正）

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》

（2022年4月1日修正）

第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作裁判。

。基本案情

一、基本事实

（一）执行依据相关事实

根据陕西省宝鸡市中级人民法院（2018）陕03民初73号民事判决书、(2020）陕03执异55号执行裁定书及陕西省高级人民法院（2019）陕民终565号民事判决书，认定如下事实：中腾公司原名称为陕西精腾建设有限公司，2017年6月19日变更名称为中腾公司。中坤公司未取得案涉渭水乐园、莱茵小镇项日建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2015年7月9日，中腾公司与中坤公司签订眉县渭水乐园、莱茵小镇1号楼至5号楼、8号楼至10号楼、20号楼施工总承包合同。2015年8月18日，中腾公司进场施工。2018年1月9日，中坤公司与中腾公司就案涉项目1号楼至5号楼、8号楼至10号楼、20号楼工程进行了结算。

2018年，中腾公司向陕西省宝鸡市中级人民法院提起建设工程施工合同纠纷一案，诉请判令中坤公司支付欠付工程款及利息等。该院作出（2018）陕03民初73号民事判决，判决中坤公司给付中腾公司工程款33752994.43元及利息，并驳回中腾公司的其他诉讼请求。中坤公司不服，提起上诉。陕西省高级人民法院于2019年7月18日作出（2019）陕民终

565号民事判决，对一审判决中中坤公司给付中腾公司利息的计算标准进行了变更。在该案的执行过程中，2020年5月15日，陕西省宝鸡市中级人民法院作出（2020）陕03执恢26号执行裁定书，裁定冻结、扣划中坤公司在银行、其他有储蓄业务机构的存款44981862元或查封、扣押其价值相应的其他财产。并向眉县不动产登记中心作出协助执行通知书，请求查封中坤公司位于宝鸡市眉县首善镇风泉路北段莱茵小镇5号楼、8号楼、9号楼、10号楼、20号楼共五栋房产，查封期限为2020年5月18日起至2023年5月17日止。应 x 、王 x 、赵 x 所购房产在查封范围内。

（二）应 x 案

2018年4月23日，中坤公司（甲方）与应 x 、张 xx （乙方）签订了《莱茵小镇认购协议（别墅）》，该协议约定乙方购买中坤公司位于宝鸡市眉县首善镇凤泉路北段莱茵小镇20号楼整栋房产，该房产按成套出售，总价218万元。2018年4月23日，应 x 通过工商银行向中坤公司转款18万元；2018年4月24日，应 x 通过工商银行向中坤公司转款100万元；

2018年4月28日，应 x 通过工商银行向中坤公司转款50万元。中坤公司于2018年4月23日向应 x 出具18万元收据一张；于2018年4月24日向应 x 出具100万元收据一张；于2018年4月28日向应 x 出具60万元收据一张；于2018年10月20日向应 x 出具50万元收据一张。应 x 在庭审中自认案涉房屋并非其名下唯一住房。2020年5月18日，一审法院查封了中坤公司位于宝鸡市眉县首善镇凤泉路北段莱茵小镇5号楼、8号楼、9号楼、10号楼、20号楼共五栋房产。

（三）王 x 、赵 x 案

2018年1月10日，中坤公司（甲方）与赵 x （乙方）签订了《莱茵小镇认购协议》，该协议约定赵 x 购买中坤公司位于宝鸡市眉县首善镇凤泉路北段莱茵小镇8号、9号楼整栋房产，面积2000平方米，总价600万元。协议约定了付款期限，乙方同意签署本认购协议，之前已向甲方支付人民币58万元整，并约定：2018年1月20日前向甲方支付人民币200万元整，2018年3月15日前向甲方支付人民币100万元整，甲方取得相关手续后及时为乙方办理房产手续。2020年3月30日前向甲方支付242万元整。甲方将为乙方保留该商铺，乙方签署商品房买卖合同后以上支付自动转为购房款。

2018年6月4日，王 x 与中坤公司签订《莱茵小镇认购协议（别墅）》，该协议约定王 x 自愿认购中坤公司位于宝鸡市眉县首善镇凤泉路北段莱茵小镇10号楼，总价140万元。同时约定，2018年6月底之前交清所有的房款。并特别约定，"甲方（中坤公司）出售房屋属于眉县政府招商引资项目，由于目前配套政策尚未全面落实，故对出售的房屋全部证件尚未办理齐全，乙方（王 x ）对该信息是全部知悉的，并予以理解与期待"。鉴于此，甲、乙双方签订本协议确定双方权利与义务，具体条款以《商品房买卖合同》确定，该协议还约定了其他事项。2017年4月19日，上诉人分三笔向中坤公司转款30万元，同日中坤公司向上诉人出具收到30万元的收据。2017年7月27日，上诉人分三笔向中坤公司转款28万元，同日中坤公司向上诉人出具收到28万元的收据。2017年11月30日，上诉人通过工商银行分10笔向中坤公司转款100万元，2018年6月4日，通过工商银行向中坤公司转款10万元，2018年6月4日，中坤公司向王 x 出具收到140万元的收据。2018年2月6日，上诉人向银行贷款200万元，并于2018年2月7日，委托该银行向中坤公司转款200万元，2018年2月7日，中坤公司向上诉人出具收到200万元的收据。2018年2月1日，上诉人分六笔向中坤公司转账60万元，2018年2月6日，上诉人分四笔向中坤公司转账40万元，2018年2月7日，中坤公司向上诉人出具收到100万元的收据。2019年8月13日，上诉人向中坤公司转款10万元，同日中坤公司向上诉人赵 x 出具10万元借条一张。2018年6月2日，中坤公司向赵 x 出具260306.26元收据一张。2019年1月10日，中坤公司向赵 x 出具59298元收据一张。2018年12月4日，上诉人向眉县坤和实业有限公司（以下简称坤和公司）转账9万元，同日坤和公司向赵 x 出具收到10万元的收据。2018年12月4日，坤和公司向赵 x 出具借款30万元借条一张。

2018年9月30日，上诉人分两笔向坤和公司转账20万元，同日坤和公司向赵 x 出具收到20万元的收据。2020年5月18日，一审法院查封了中坤公司位于宝鸡市眉县首善镇凤泉路北段莱茵小镇5号楼、8号楼、9号楼、10号楼、20号楼共五栋房产。王 x 与赵 x 系夫妻关系，赵 x 购买8号、9号楼，王 x 购买10号楼。

二、当事人诉辩主张

中腾公司申请再审称：

针对应 x 案：(1）原判决未审查2018年10月20日支付50万元收据的真实性和合理性。应 x 是否支付案涉房屋的全部价款缺乏证据证明，本案不符合《执行异议和复议规定》第28条的适用条件。(2）原判决认定应 x 与中坤公司签订了合法有效的书面买卖合同没有法律依据。原判决适用《执行异议和复议规定》第28条和第29条均需以合同合法有效为前提，否则属于适用法律错误。(3）应 x 与中坤公司恶意串通伪造现金支付凭证，虚假陈述，涉嫌虚假诉讼，依法应予惩处。

针对王 x 、赵 x 案：(1）原判决认定事实不清和错误。第一，原判决未查清王 x 、赵 x 夫妇向中坤公司以及案外人坤和公司和牟 xx 转款的真实用途以及与本案的关联性。第二，原判决未审查转账记录的收据、借条的真实性和合理性。坤和公司2018年12月4日出具30万元的借条以及中坤公司2018年6月2日给赵 x 出具的260306.26元收据和2019年1月

10日出具的59298元收据真实性存疑。第三，王 x 、赵 x 与中坤公司、坤和公司和牟 xx 之间的真实意思表示应该是民间借贷，发展到以租赁或购买房屋名义提供担保，再发展到后期的以房抵债的意思表示。(2）原判决对案涉协议效力的认定缺乏法律依据，适用法律错误。无论适用《执行异议和复议规定》第28条还是第29条均需要以案涉两份《莱茵小镇认购协议》是有效合同为前提。案涉两份《莱茵小镇认购协议》违反了《城市房地产管理法》第45条的强制性规定。依据《民法总则》第143条、《物权法》第15条、《合同法》第52条第2项、第5项，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"之规定，应当认定为无效合同。(3）王 x 、赵 x 与中坤公司涉嫌虚假诉讼，依法应予惩处。综上，根据《民事诉讼法》第200条第2项、第6项之规定，请求再审本案。

应 x 提交意见称：(1）原判决关于应 x 和中坤公司签订的关于眉县莱茵小镇20号楼的《莱茵小镇认购协议》房屋买卖合同效力的认定，符合法律规定，应予支持。(2）应 x 在2020年5月18日法院查封前已经签订了有效的书面买卖合同，合法占有案涉不动产近三年时间，且支付了全部购房款，未办理过户登记手续是中坤公司造成的，非应 x 自身原因。根据《执行异议和复议规定》第28条等规定，应 x 享有足以排除强制执行的民事权益。

王 x 、赵 x 提交意见称：(1）原判决关于案涉《莱茵小镇认购协议》房屋买卖合同效力的认定，符合法律规定，应予支持。没有商品房预售许可证情况下的商品房买卖只是违反房地产交易的管理性强制规定，合同效力不应当被否定。(2）王 x 、赵 x 享有足以排除强制执行的民事权益。参照《执行异议和复议规定》的规定，应当排除中腾公司的执行。本案中，王 x 、赵 x 在2020年5月18日法院查封案涉房产前已经签订了有效的书面买卖合同；已经合法占有案涉房产近三年时间；已经支付了莱茵小镇10号楼的全部价款和8号楼、9号楼76.6％以上的价款，并在再审审查期间支付了剩余价款；未办理过户登记手续是中坤公司造成的，非王 x 、赵 x 的原因。

中坤公司提交意见称，应 x 、王 x 、赵 x 和中坤公司的购房协议是真实的。

。争议焦点

如何理解与适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定。

裁判结果

一审法院判决：驳回王 x 、赵 x 、应 x 的诉讼请求。

二审法院判决：一、撤销陕西省宝鸡市中级人民法院（2020）陕03民初233号民事判决及（2020）陕03民初234号民事判决；二、不得执行眉县滨河新区莱菌小镇8号楼、9号楼、10号楼、20号楼：

再审法院裁定：驳回中腾公司的再审申请。

○裁判理由及评析

《最高人民法院关于审理商品房兵卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之所以规定商品房预售许可证明作为商品房预售条件，是因为预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，房屋所有权还未经登记设立。该条规定是为了维护交易秩序，保护购房者利益，防止损害国家利益。

应 x 案中，2018年4月23日，中坤公司与应 x 签订的《莱菌小镇认购协议（别墅）》具备房屋买卖合同的主要内容，且应 x 已支付了购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条"商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同"的规定，应认定中坤公司与应 x 成立房屋买卖合同。在房屋买卖合同订立之时，涉案房屋出卖方未取得商品房预售许可证明。再审审查期间，应 x 提交了2021年10月14日（2021）眉房预售证第 MYxx x5号商品房预售许可证、眉建管补

【2021）14号建筑工程施工许可证以及中坤公司出具的证明等新证据，证明案涉房产所属工程的施工方补办了相关手续，案涉房产已办理了商品房预售许可证。案涉房产办理了商品房预售许可证，能够证明案涉房屋买卖并不损害国家利益，也没有破坏市场秩序，且应 x 对于未及时办理房屋预售相关手续并不存在过错，因此，《莱菌小镇认购协议（别墅）》作为应 x 与中坤公司真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。

在王 x 、赵 x 案中，中坤公司与赵 x 于2018年1月10日签订的《莱菌小镇认购协议（商业）》和王 x 与中坤公司于2018年6月4日签订的《莱菌小镇认购协议（别墅）》，均具备房屋买卖合同的主要内容，且二人已支付了大部分购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，也应认定成立了房屋买卖合同。再审审查期间，王 x 、赵 x 提交了2021年10月14日（2021）眉房预售证第 MYx x x5号商品房预售许可证、眉建管补〔2021〕14号建筑工程施工许可证以及中坤公司出具的证明作为新证据，拟证明案涉房产不能办理过户手续非王 x 、赵 x 的责任。此组证据反映了案涉房产尚未办理商品房预售许可证的事实，结合各方当事人的陈述，能够证明案涉房产未办理过户手续非王 x 、赵 x 的原因所致。经查，案涉房产未办理商品房预售许可证最初系因该宗土地建设规划存在违反相关生态环境保护红线，行政机关要求进行整改。在案件诉讼中，相关主管机关对规划进行了相应调整，已经符合办理预售许可证的条件，但作为建设方的中腾公司未积极履行办理建设工程施工许可证的义务，从而致使中腾公司负责建设的部分工程（包括案涉房屋）仍未取得预售许可证，而由其他承包人施工的另一部分工程已经办理了预售许可证。由此可知，案涉工程建设并不违反国家的强制性规定，也不损害国家利益和市场秩序。同时，作为专业的建设工程施工企业，中腾公司在明知上述规划整改和房屋提前销售的事实，且案涉工程商品房预售许可证的办理应当以取得施工许可证为前提的情况下，仍拒不配合发包人办理相关手续，中腾公司也没有证据证明其提交相关施工资料办理施工许可证存在现实困难和法律障碍，其对案涉房产未及时办理商品房预售许可证负有过错。现王 x 、赵 x 虽然在购买房屋时没有审查相关预售许可，但是相对于专业的开发商和建设企业，王 x 、赵 x 即使存在过错也较轻微。王 x 、赵 x 二人在签订案涉协议后已经支付了大部分购房款，案涉房产本案诉讼前已经交付使用。故，中腾公司以房屋买卖时未办理商品房预售许可证的再审理由，不能对抗善意的买受人。